2014年05月27日

買換えを考えていましたが、マイホームを売った年に買換えが実現しなかった場合、適用を受けられますか。

<解答>
 マイホームを売った年に買換えができなかった場合には、売った年の翌年の12月31日までに買換えができれば、買換えの特例が適用できます。
 この場合、買換えた年の翌年の12月31日までに買換えた自宅に住むことが必要です。

<解説>
特例の適用手続(売った年の翌年に買換え)
 確定申告書に、取得する予定の買換資産についての取得予定年月日及び取得価額の見積額などを記載した「買換(代替)資産の明細書」の添付が必要になります。

(1) 譲渡所得の計算は、この取得価額の見積額に基づいて行います。
(2) 実際に取得した場合は、取得資産の購入代金の支払明細などを提出して精算します。
(3) 実際に取得した金額が見積額と異なり、譲渡所得の税金に変動が生じたときは以下のようになります。
(一) 購入した金額が見積額より大きい(税額が減少する場合)
購入日から4ヶ月以内に更正の請求が必要です。
(二) 購入した金額が見積額より少ない(税額が増加する場合)
売った年の翌年の12月31日から4ヶ月以内に修正申告が必要です。
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2014年03月28日

マイホームの所有者とその敷地の所有者が異なる場合、特定の居住用財産の買換えの特例は適用できますか。

<解答>
 一定の要件を満たす場合で、譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者がともに適用を受ける旨の申告をしたときに限り、認められます。

<解説>
 所有者が異なる場合の特例の適用要件は、以下の通りです。

(1) 譲渡資産
(一) 譲渡敷地の所有者の譲渡家屋における居住期間が10年以上であること。
(二) 譲渡敷地は、譲渡家屋とともに譲渡されているものであること。
(三) 譲渡家屋は、その譲渡の時において当該家屋の所有者が譲渡敷地の所有者とともにその居住の用に供している家屋(当該家屋がその所有者の居住の用の供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、その居住の用に供されなくなった時の直前において、これらの者がその居住の用に供していた家屋)であること。

(2) 買換え試算
(一) これらの者が取得した試算は、その居住の用に供する一の家屋又は当該家屋とともに取得した当該家屋の敷地の用に供する一の土地等で国内にあるものであること。
(二) 家屋又は土地等は、これらの者のそれぞれが、おおむねその者の譲渡に係る譲渡収入金額(当該家屋の取得価額又は当該家屋及び土地等の取得価額の合計額が譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡収入金額の合計額を超える場合にあっては、それぞれの者に係る譲渡収入金額に当該超える金額のうちその者が支出した額を加算した金額)の割合に応じて、その全部又は一部を取得しているものであること。
(三) 当該取得した家屋又は土地等は、買換資産の取得期間内に取得されているものであること。
(四) 当該取得した家屋は、買換資産をその居住の用に供すべき期間内に、譲渡家屋の所有者が譲渡敷地の所有者とともにその居住の用に供しているものであること。


(3) 所有者
 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者とは、譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡の時(当該家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、その居住の用に供されなくなった時)から買換資産をその居住の用に供すべき期間を経過するまでの間、親族関係を融資、かつ、生計を一にしていること。
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2013年12月03日

第5次医療法改正によって医療法人制度が変わった点はなんですか?

主な医療法人制度の変更点は以下のようなものです。
・実質的に持分の規定がある社団医療法人について解散時に出資持分に対応した残余財産の分配をうけることは配当にあたるのではないかという非営利性の形骸化の問題がありましたが、新制度の下設立される基金拠出型医療法人では残余財産の帰属先を出資者でなく国・地方公共団体から選ぶことになっています。
・公益性の高い医療サービス(救急や災害、へき地医療など)を提供する地域医療の中核病院として位置づけされる社会医療法人がつくられ、これは一定の収益事業を営むことや医療法人債の発行や募集をすることが可能です。
・提供する医療の質の向上およびその運営の透明性を確保することが法律上で求められることとなり、理事や監事の人気の明文化、監事の職務の明文化、事業報告書・監事の監査報告書の作成が義務づけられています。さらに都道府県に出された事業報告書などの閲覧についての定めもあります。
・医療法人がおこなうことが可能である附帯業務に有料老人ホームや高齢者専用住宅の設置が認められることとなっています。また、従来医療法人の資産要件として規定されていた自己資本比率が20%以上であることという定めがなくなりました。
・医療法人は毎会計年度終了後2か月以内に事業報告書や財産目録、貸借対照表、損益計算書などの作成をしなければならず、これらのものは理事から監事に出されて監査をうけます。
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2013年09月04日

私は、古い貸家を所有していたのですが、その土地を売ってほしいという人が現れました。そこで、その貸家を取り壊して売却することとなり、取壊しにかかったのは約100万円でした。この費用については譲渡費用として差し引くことが可能かどうかということと、譲渡費用にはほかにどのようなものがあるのかということを教えてください。

土地等の譲渡に際して当該土地等の上の建物等を取り壊した場合において、その譲渡のためにその取壊しがなされたことが明らかであるときには、譲渡所得の金額を計算するに当たり、譲渡費用として差し引くことが可能です。それは、取壊しを行うことで当該土地等の価値の増加が期待できるためです。
 ただし、更地にすると売却に有利だからとあらかじめ建物の取壊しを行っていた場合については、任意の取壊しとなり、譲渡費用とはいえなくなります。譲渡のために直接かかった費用か否かがポイントですので、譲渡契約書において取壊しを条件として書き記す等して、取壊しが譲渡のために行われたということを明瞭にしておきましょう。

 譲渡所得の計算については、土地や建物の売却をした金額から取得費と譲渡費用を控除します。土地や建物の売却を行うために直接要した費用のことを譲渡費用と呼び、譲渡費用には、建物の取壊し費用のほか、建物の未償却残高相当額も含まれます。ゆえに、譲渡費用については、次のように計算します。
建物の取得費(未償却残)+取壊しや除却による支出費用-取壊しや除却により発生した廃材の処分価格

 また、譲渡費用の主なものは、次の通りといえます。
1.不動産を売却するために直接かかった費用
・売買契約書の土地や建物を売るために支払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・売却のための広告料
・測量費
・売却交渉のための交通費や宿泊費
・いろいろな調査のための費用(アスベスト調査や耐震診断等)
2.不動産の譲渡価額を増加させるために支出した費用
・貸家を売るために借家人に立ち退いてもらうときに支払う立退料
・土地等を売るためにその上にある建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
・有利な条件で譲渡するために契約を解除したときの違約金

 上記のように、売却するために直接かかった費用を譲渡費用といいます。それゆえ、固定資産税や都市計画税、家財等の引越し費用、抵当権抹消登記にかかった費用、相続の名義変更登記費用、売却代金の取り立てにかかる費用(弁護士費用等)、譲渡所得を申告するために払った税理士報酬といったものは、譲渡費用に含まれません。
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父からの相続で、駐車場とされている土地を、私と弟の共有で2分の1ずつ相続しました。私は売りたいと考えているものの、弟の反対で売ることができません。土地を売るために、共有状態の解消をし、単独所有に切り替えたいのですが、どういう方法がありますか?

共有物の分割という方法が存在します。共有物の分割とは、個人が他の人と土地を共有しているときに、当該共有地を持分に応じて分割することです。あなたの場合に留意すべきなのは、分割後におけるあなたの土地の価額と弟の土地の価額を、おおむね等しくなるようにすることです。

1.共有物の分割
共有地の持分を他の人に移転した際に、所得税又は贈与税が課される場合があります。ただし、共有地に関してその持分に応じた分割がなされ、分割後の土地の価額比が共有持分の割合とおおむね等しいのであれば、その分割に対する課税は行われません。

2.土地の価額
共有物の分割に関しては、分割後における土地の価額の比を、共有持分の割合とおおむね等しくすることが重要です。分割後の面積比は共有持分の割合と等しく、土地の価額比は共有持分の割合と異なるという分割は、税金がかからない共有物の分割に該当しません。
ご質問の場合に、兄弟の共有地の分割を行い、たとえ分割後の面積が等しくなっても、兄が大通りに面した土地を取得し、弟の土地はそれより狭い道路にだけ面しているという状態になったときには、兄の土地の価額の方が高くなると思われます。土地の面積を等しくするのではなく、土地の価額を等しくすることが大切だといえます。
ちなみに、分割後における土地の価額比を共有持分の割合に合わせなければなりませんので、不動産鑑定士といった専門家に土地の価額の鑑定を依頼されるといいでしょう。
posted by 不動産 at 17:28| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

過日、父に相続が発生しました。母は既に亡くなっています。私と妹が相続人で、父の財産は自宅の不動産(相続税評価額8,000万円)と保険金(3,000万円)です。妹との遺産分割において、自宅については父と同居していた私が相続するとの合意をしました。ただし、保険金の受取人についても私でありましたから、妹が相続する財産がありません。不動産を共有とすることは希望していませんが、何かいい方法はないですか?

代償分割という方法が挙げられます。遺産分割の方法の一つで、相続人の一人又は数人が相続財産を取得して、その相続財産を取得した人が他の相続人に代償金等を支払う方法を、代償分割と呼びます。
あなたの場合、ご自宅の不動産の全て及び保険金を取得して、妹に対しては代償金を支払うことをお勧めします。

1.不動産を共有で相続する場合
遺産分割に際して、不動産だけが相続財産であるときには、当該不動産を共有持分で相続するという選択肢が存在します。ただ、兄弟で不動産を共有すれば、売却といった処分の際にも共有者の同意が必要となり、将来財産が細分化されていくケースも存在します。
ご質問の場合に、ご自宅の不動産について、あなたと妹が共有で相続すれば、ご自宅の建替えや買換えのときには、妹の同意が必ず必要とされます。

2.小規模宅地等の特例
相続税の計算に際して、小規模宅地等の特例が適用されるか否かの判定は、不動産の取得者ごとに行われますので、要件を満たさない相続人がその不動産を相続したときには適用されないことになります。なお、同居している親族がご自宅を相続すれば、一定の要件を満たすことにより、240㎡まで80%が減額されます。
ご質問の場合に、ご自宅の不動産について、あなたと妹が2分の1ずつ共有で相続し、一定の要件を満たすことによって、あなたが相続する持分に関してのみ80%が減額され、妹が相続する持分に関してはこの特例の適用を受けられません。
ご自宅の不動産について、その相続税評価額は次のようになります。          
(1)あなたが全て相続した場合の相続税評価額
  8,000万円×(100%-80%)=1,600万円
(2)あなたと妹が2分の1ずつ共有で相続した場合の相続税評価額
  あなたの持分・・・8,000万円×1/2×(100%-80%)=800万円
 妹の持分・・・8,000万円×1/2=4,000万円
 合計・・・4,800万円

3.代償分割
あなたがご自宅の不動産を全て相続した場合には、将来における処分もご自身の判断だけですることが可能であり、小規模宅地等の特例を適用することができます。
妹には、代わりに、保険金やご自身の現預金等より代償金の支払いを行うことで、遺産分割を着実に実現できます。
次のようなことが注意すべき点であるといえます。
・代償分割を予定している場合、生命保険金等で代償金に見合う財産の準備を存命中にしておかなければなりません。
・相続によって取得した不動産を売り、その代金の分割を行った場合、換価分割と判断されて、売却に関する所得税等の課税がなされる可能性があります。
・代償財産として交付を行う財産が、その交付する相続人が所有している不動産である場合、その交付の際の時価によってその不動産を売却したこととなり、所得税等の課税がなされます。
posted by 不動産 at 17:27| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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